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[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 25일 서울 광진구 뚝섬한강공원에서 2025 한강 드론 라이트 쇼 특별 공연이 펼쳐지고 있다. 2025.05.25. mangusta@newsis.com 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. /뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 = 최근 우리나라 부동산시장에서 가장 두드러지는 이슈는 양극화 현상이다. 이를 넘어 '초 양극화', '초초 양극화'라는 표현이 나올 정도로 극심한 시장 차별화가 나타나고 있다.다만 지금 회자되는 양극화는 과거와는 조금 다르다. 입지적으로는 여전히 강남이 중심이지만, 상품 측면에서는 아파트로 초점이 좁혀진다. '강남 아파트 일극화'가 초양극화 현상의 핵심인 셈이다. 이제는 '강남 불패'가 아니라 '강남 아파트 불패 신화'라고 불러야 할지도 모른다.실제 반포의 국민주택 규모(전용면적 84㎡) 아파트가 70억 원에 거래되기도 했다. 어지간한 꼬마빌딩 값과 맞먹는 수준이다. 강남 아파트는 이제 빌딩을 대체하는 '부의 상징'이 되어버렸다.이 같은 현상은 크게 세 가지 요인으로 설명할 수 있다.첫째, 빌딩 투자 수요가 초고가 아파트로 이동했다. 4~5년 전만 해도 부자들은 여윳돈이 있으면 빌딩을 샀다. 빌딩은 은퇴자의 로망이자 '조물주 위에 건물주'라는 말이 상징하듯 자산가의 대표적 투자처였다. 하지만 요즘은 빌딩에 대한 수요가 줄고 고급 아파트로 옮겨가고 있다. 투자 선호도가 달라지면서 아파트 편식 현상이 나타난 것이다. KB부동산 보고서에 따르면 지난해 고액자산가의 64%가 투자처로 아파트를 가장 선호했는데, 이는 2020년(49%) 대비 15% 포인트 증가한 수치다. 같은 기간 오피스 빌딩 선호도는 12%에서 8%로 줄었다. 이런 트렌드는 극심한 내수 경기 침체로 공실이 늘어나면서 빌딩 투자 매력이 떨어진 것과 무관하지 않다. 임대수익률도 낮아 대출이자를 내고 나면 역마진이 날 판이다. 이러다 보니 투자 목적으로 빌딩을 사려는 개인투자자의 발길이 줄었다. 요즘 빌딩 시장에선 사옥으로 쓰기 위한 법인 실수요가 고객의 주류를 이룬다. 빌라전세 사기 여파로 다세대, 다가구주택 투자가 위축되고 있는 점도 또 다른 요인이다. 이를테면 빌딩, 다세대, 다가구주택 투자 수요가 아파트로 쏠리니 강남 아파트값이 고공비행하는 것이다.둘째, 상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 흐름도 한몫했다.